房地产金融运行的主要特点及问题范文

房地产金融运行的主要特点及问题范文近年来廊坊市房地产市场调控政策陆续出台,2017年出台房地产调控政策,2020年试点主要房企融资“三线四档”融资管理规则,2021年开始实施房地产贷款集中度管理政策 。为了解综合调控政策叠加下廊坊市房地产市场运行状况,评估政策实施效果,人民银行廊坊市中心支行对辖内28家银行机构、83家房企及284位消费者,进行问卷调查 。调查显示:廊坊市房地产金融运行较平稳,房地产贷款集中度收缩,银行优化信贷结构收紧房贷业务,房企融资趋紧优胜劣汰,投资购房受到有效遏制 。
一、廊坊市房地产金融运行的主要特点及问题
(一)房地产贷款集中度收缩,新增贷款及占比
双降,但大型银行房地产贷款集中度超高人民银行统计数据显示:2021年末,全市金融机构各项贷款余额7846.40亿元,其中房地产贷款余额4104.88亿元,新增73.05亿元,集中度为52.32%(自集中度政策实施以来,房地产贷款集中度已收缩2.58个百分点) 。房地产新增贷款同比减少120.05亿元,新增贷款占比14.56%,同比下降20.57个百分点 。目前廊坊市开展房地产贷款业务的银行机构共35家,集中度达标银行25家,占比71.43%,其中20家为廊坊市地方法人银行,大型银行集中度达标率低,房地产贷款集中度都在75%以上,个别银行已达到80% 。
(二)个人住房贷款占比上升,接近九成;房产开发贷款增速减缓
截至2021年12月末,廊坊市个人住房贷款余额3584.44亿元,占全部房地产贷款87.33%,较年初提高1.09个百分点 。房产开发贷款余额235.49亿元,较年初减少28.51亿元,同比增速-10.80%,年内增速呈减缓态势 。
(三)信贷资源配置集中度依然较高
一是行业集中度风险仍较突出 。2021年廊坊市房地产贷款余额在全市各项贷款余额占比持续维持在52.32%~54.40%,行业集中度风险不容忽视 。二是区域集中度风险依然较高 。2021年投向环京四县(三河市、大厂县、香河县、固安县)的房地产贷款余额合计2439.74亿元,占全市房地产贷款总额的59.44%,累计新增贷款37.75亿元,占全部新增贷款的51.68% 。其中三河市房地产贷款余额占全市总量的31.27%,是文安、大城和永清三县合计投放量的5.1倍,区域集中度风险应引起高度重视 。
(四)廊坊市金融向好发展,房地产挤占的贷款呈收缩态势,但科技企业信贷支持力度较弱
2021年廊坊市实体经济行业贷款增加357.56亿元,占全市贷款总增量的71.24%,同比提高7.34个百分点;小微企业贷款比年初增加129.36亿元,户数增加1745户,分别是2020年增量的1.1倍和1.2倍 。全市房地产贷款余额占全市贷款余额的52.32%,较年初下降2.58个百分点,余额占比持续降低,表明金融机构对实体经济的支持力度持续加大,房地产挤占的贷款呈现收缩态势 。但全市科学研究和技术服务业贷款余额22.96亿元,仅占全部企业贷款余额的0.29%,较去年同期回落了39.7个百分点,金融支持科技型企业力度明显不够 。
二、房地产综合调控政策下银行面临的主要风险及压力
(一)银行收紧房地产贷款业务,房贷投放速度减慢,放款周期拉长
一方面,集中度未超标的银行将稳健开展房地产贷款业务,保持“两道红线”指标基本稳定,对房地产领域的信贷投放更加谨慎,涉房贷款投放速度有所减缓 。另一方面,集中度超标的银行在2~4年的过渡期内,要严格控制涉房贷款增量,压减涉房贷款存量,逐步达到集中度指标管理要求 。调查的28家银行中,有21家银行房地产贷款投放规模不充裕,占75%,16家银行收紧房地产贷款业务,占57.1%,22家银行拉长放款平均周期,占78.6% 。如华夏银行2021年平均放款周期60天,较2020年拉长50天 。
(二)房企贷款授信条件有所改变,银行收益下降
受房企融资“三道红线”政策影响,房企的现金短债比要小于1倍,房企申请开发贷款期限延长 。如某公司在现有项目申请开发贷款时,不再申请期限小于1年的授信,希望以2~3年期的开发贷来减少短期有息负债,降低现金短债比指标 。同时因银行的房地产贷款年增速设限,倾向于投向整体实力和现金流量业内较好的房企,对其给予一定融资成本的优惠,相应银行的房企开发贷款收益降低 。
(三)个人按揭住房不良贷款区域集中,处置较难
个人按揭住房不良贷款主要集中在燕郊、三河和大厂区域 。受理房贷业务的时间集中在2016、2017年,正值房价的高点 。由于限购限贷政策的密集出台,二手房交易量明显减少,存量的个人二手住房贷款抵押物重估价值相较于办理业务时抵押物认定价值有所下降 。有的抵押房产现值低于购房贷款余额,对借款人还款意愿产生负面影响,购房者出现断供违约 。加之近两年受疫情影响,一些贷款人的收入减少,还款能力减弱,形成不良贷款 。调查的各银行目前有1795笔不良贷款,金额15.41亿元,其中因房价大幅下跌及疫情导致收入下降,失去还款能力等原因形成不良贷款858笔、金额7.9亿元,分别占银行不良贷款笔数、金额的47.81%,51.27% 。银行对不良资产的处置方式较单一,主要是诉讼、委外催收等,清收不良贷款较难 。